지산,상가,오피스등 초역세권 분양 투자의 모든것

아이 사진과 동영상을 자주 꺼내봅니다.

봐도봐도 이쁘고 또 보고 싶네요.

CCTV로 아무도 없을때 녹화된 영상입니다.

혼자서 지루하게 있는 아이모습이 안타깝고..

그래도 이렇게 라도 보고 있음 덜 걱정이되니

수시로 보게 되더라구요.

자기 집 밑에 잘 들어가있어요.

시끄러운건지 아님 포근하고 안락한 품속같아서 있는건지..

속에 들어가 있다가도 무슨 소리가 들리면

창밖쪽을 봐라보고 잠시 있다가

별소리가 없음 다시 들어가더군요.

혼자서 잘 놀면 좋으련만

예민해선지 혼자서는 거의 집밑에만...

무서운건지..아님 혼자있는게 외로운건지..

오랫만에 차를 버려두고 합정동을 찾았다.

초밥이 먹고 싶다는 언니의 말에 잘하는곳을 인터넷으로 찾아보고 선택한곳

스시강.

주차~하기어려습니다.차는 버려두시거나 인근 유료주차장에~

1층과 2층으로 되어있으며 아담합니다.

입구에 TV광고에 나왔던 현수막과 안내문이 적혀있어서

일단 잔득 기대를 하고 들어갔지요~

솔직한 저의 입만엔 사실 가겨대비 그닥...

회는 그럭저럭이었지만 밥이 너무 꼬들어서 계속 집을때마다

밥이 두동강이 나거나 일부가 떨어지더군요.

제일 실망했던것은 제철 생선이 초밥이 다 안되더군요.

저만 그렇진 않은듯..같이 갔던 5명 모두 그냥그렇다.

근데 밥이 너무 꼬들다...였습니다.

참고로 전 회가 좀 두꺼운 초밥을 좋아하는데

너무 얇았다는...

각자의 취향이니 이곳의 별다섯개중 점수를 준다면

2개? 정도~

늦으막히 저녁을 먹고 갑자기 답답함이...

비니모자를 꾸욱~눌러쓰고 산책하러 나갔다.

이젠 겨울인데 아직은 아파트 뒷쪽 산책로는

가을색을 간직하고 있다.

조금더 지나면 푸른빛은 언제 있었냐는듯

온통 갈색빛으로 변하겠지.

아직은 차갑지 않은 밤공기.

시원했다. 손과 얼굴이 시릴정도의 바람을

맞으려면 얼마나 기다려야 할까..

Q. 은퇴를 앞둔   50대 중반직장인입니다. 아파트형 공장에 여유자금을 투자해 은퇴이후에도 안정적으로 월세를 받고 싶습니다. 아파트형 공장은 일반 상가에 비해 경기영향을 덜받는다고 들었습니다. 투자하기전 어떤점을 꼼꼼히 따져봐야 되는지요?

A. 우선 지난 2010년 아파트형공장이 지식산업센터로 명칭이 변경되면서 세련된 환경과 저렴한 관리비, 각종 세제 혜택, 고부가가치산업 업종 입주 등으로 첨단 섹션오피스로 변모했습다는점을 인식해야 합니다. 무엇보다도 여타 다른 수익형 상품보다 안정적인 고수익이 가능해서 일반 직장인들까지 지산센타 투자에 공을 들이고 있습니다만 수도권 여기저기 공급도 대거 증가한만큼 주의도 기울여야 합니다.   


부동산에 대한 규제가 강화 되었음에도 불구하고 아파트형 공장에 대한 규제는 아직까지 거의 없다고 봐도 무방합니다. 특히 도심권 (강남과 광화문 여의도일대) 에 있는 수많은 회사들이 임대료도 줄이면서 기존보다 더 넓은 사무실을 쓰기 위해서 도심권을 탈출해 지식산업단지로 향하고 있습니다.

특히 IT기업이 본사를 옮긴다고 보면 십중팔구 판교나 성수동 ,가산동,구로 테크노벨리로 움직인다고 보면 됩니다. 문정법조단지나 하남미사지구까지 지식산업센타가 퍼져 나가고 있습니다. 불과 수년 전만 해도 별 주목을 받지 못했던 성수동 상권은 지식산업센터 등 대형 업무시설들이 자리를 잡으면서 살아나기 시작했습니다.

성수 판교 구로동에 있는 지식산업단지의 경우 교통도 편리하고 최신 건물에 근무 환경도 좋아 직장인들의 선호도가 강남권과 진배없습니다. 특히 성수동 상권은 서울숲 주변으로 고급 주거단지가 들어서고 지식산업센터 등 대형 업무시설들이 자리를 잡으면서 젊은이들의 필수 탐방코스로 살아나기 시작하면서 주변 건대 상권까지 빨아들이고 있습니다.

우선 임대료 상승에 대한 저항감이 상가에 비해 덜하다는 점도 지산센타의 장점입니다, 즉 재계약시점마다 임대료만 꾸준히 인상 시킬수 있다면 매각시 시세차익도 상당히 누릴수 있습니다.

 

 지식산업센터등의 수익형 부동산은 분양권 전매 규제, 청약통장이 필요없고, 입지 등에 따라 수익률 높습니다.게다가 지식산업센터 분양자에게 각종 금융·세제 혜택을 주고있습니다. 취득세 75% 면제, 재산세와 종합토지세 5년간 50% 감면을 받을 수 있습니다. 또 분양금액의 70%까지 융자지원 및 3년 거치 5년 상환의 금융 혜택도 주어집니다.건설사들도 계약 조건으로 계약금 5~10%에 중도금 무이자, 잔금 60% 등 아파트나 오피스에 비해 완화된 조건을 내세우고 있습니다.



정부의 대출규제로 일반 상가는 대출 규모가 대폭 줄어들었습니다. 하지만 지식산업센터는 대출 규제에서 벗어나서 매입 비용의 70~80%까지 대출이 나오는게 장점입니다. 3.3㎡당 매입비용이 600만~700만원 정도인 곳에서 대출을 80% 수준으로 받으면 아직까지 연수익률 10%까지 나오는 곳이 많습니다.  

임차인도 잘 나가지도 않습니다. 사업이 흥하면 바로 옆 호실까지 빌리기도 합니다.   사무실이나 공장 용도이기 때문에 관리비도 저렴하다. 통상 강남권 오피스텔 관리비가 3.3㎡당 1만원 내외인것에 비해 지식산업센터는 6~9000원 가량입니다

지식산업센테  고를 때 체크 사항



-공실 가능성을 미리 파악하라.

정부의 부동산대책 무풍지대다 보니 신규 분양되는 지산센타가 장미 빛 전망을 내새우면서 수도권 여기저기 많이 늘어서고 있습니다. 하지만 공급이 단기간에 늘게 되면 임차인 맟추기가 어렵기 때문에 임대가능성을 염두해 두고 투자해야 합니다,

기존 운영되는 지산센타를 구입하기전에는 해당 건물의 공실율을 파악해야 합니다. 제일 쉬운 방법은 인근 공인중개사에게 물어보는 방법이 있으나 1층에 입주현황간판을 보면 회사이름까지 자세히 나와있어 공실율을 파악할수 있습니다.



-임차인 특수겅과 가격 경쟁력 있을시에는 북향도 좋다.

지산센타등을 고를 때에는 주택을 고를때처럼 남향을 고르는 것도 중요합니다.하지만 IT등 예술등 창의적인 업종인 경우에는 주로 밤낮을 바꿔서 일을 하기 때문에 가격 경쟁력이 있다면 남향을 고집할 필요는 없습니다.

일부 지산센타에서는엘리베이터가 육중하고 넓은 하물적재하기 쉬운 곳이 알짜로 쳐주기도 해 임대료도 다른 곳보다 높게 형성되기도 합니다,



- 임대제한 되는 지산센터도 있어

 산업단지 내 지식산업센터는 임대가 엄격하게 제한돼 있습니다. 입주가 가능한 업종에 종사하는 기업에게만 분양을 허용하고, 해당 업무시설은 5년이 지나야 임대할 수 있다는점을 체크해야 합니다.       

집에서 같이 있음 혼자서 저리 뒹굴뒹굴~

안놀아 준다고 혼자서 쌩떼를 필때도 있지만

귀찮음 불러도 저리 쳐다만 보고 있다는...

특이한건 아이가 목이 길어선지

사람 베게비듯 꼭 저리 비고 자는걸 좋아하네요.ㅎㅎ

수도권 서남부권을 동서로 잇는 월곶~판교 복선전철 건설사업이

본궤도에 올랐다. 국토교통부는 지난 5일 이 사업의 기본계획을 고시했다. 이후 입찰방법 심의, 기본·실시 설계 등을 거쳐 착공에 들어간다. 월곶판교선은 광명, 판교, 안양, 시흥 등 수도권 남부 주요 업무지구를 연결해 향후 수도권 광역교통망의 한 축이 될 전망이다.

판교테크노밸리 등 수도권 남부에 건설 중인 첨단업무단지엔 4차 산업혁명을 선도할 기업들이 속속 들어서고 있다. 

◆국토부, 월판선 기본계획 고시

월곶판교선은 수도권 서남부에 들어설 광역철도다. 경기 시흥시 월곶역에서 출발해 광명·안양을 지나 분당구 판교역을 연결한다.

총 40.13㎞ 규모다.

사업비 2조4016억원을 투입해 정거장 11개소를 짓는다. 

월곶판교선은 정부 예산 100%로 이뤄지는 국책사업이다. 사업자 선정에 어려움을 겪는 민자사업에 비해 사업속도가 빠를 전망이다. 지방자치단체 부담분은 1941억원으로 안양시가 1308억원, 시흥시 등이 633억원을 각각 부담한다. 나머지는 중앙 정부가 지원한다. 국토부 관계자는 “향후 2년 6개월간 기본·실시설계을 마치고 2021년 초께 착공해 2026년 개통을 목표로 하고 있다”며 “수도권 남부권 경제활성화에 기여할 것”이라고 말했다.

사업은 17년 전인 2001년 첫발을 뗐다. 당시 국토해양부(현 국토교통부)가 발표한 수도권 광역교통망 계획에 처음 포함됐다. 그동안 추진 속도는 더뎠다. 2010~2012년 기획재정부 산하 한국개발연구원(KDI) 예비타당성 조사에서 두 차례나 고배를 마셨다. 사업성이 부족해서였다. 그러다 2015년 11월 가까스로 통과했다.

◆안양 광명 등 수도권 남부 ‘수혜’

부동산 전문가들은 안양 광명 의왕 시흥 과천 등 수도권 서남부권이 얻는 수혜 효과가 어느 지역보다 클 것으로 보고 있다.

역 개통에 따라 출퇴근 시간이 크게 줄어서다.

그동안 이 지역의 교통망 구축 속도는 동남권에 비해 상대적으로 더뎠다. 신분당선, 서울지하철 5·9호선 연장, 수도권광역급행철도(GTX)-A노선, KTX 등 주요 신설 철도는 분당 광교 판교 등 경부선 중심으로 들어섰다. 인구 42만 명이 사는 시흥시는

~원시선 개통 전까지 도심을 관통하는 지하철이 하나도 없었다.

월곶판교선 개통 뒤 급행열차를 타면 월곶에서 판교까지 이동시간이 30분 이내로 줄어든다. 월곶판교선의 일반열차 평균 속도는 시속 71㎞로, 9호선 급행열차(46.8㎞/h)보다 빠르다. 여기에 급행열차도 운행된다. 월판선 급행열차는 시속 107.7㎞/h로 달린다.

일반 기차와 비슷한 수준이다.

급행열차는 시흥시청, 광명, 인덕원, 판교역에 정차한다.

다른 노선과 환승 구간도 많다. 주요 노선으로 갈아탈 수 있는 환승역이 많을수록 알짜 전철 노선으로 평가받는다. 어디로든 쉽게 이동할 수 있어서다. 월곶판교선은 향후 경기 안산과 여의도를 잇는 신안산선(예정), 소사~원시선, 인덕원~동탄선(예정) 등과 연결된다. 개통 뒤 일부 지역은 트리플 역세권으로 거듭난다.

시흥 장현지구의 경우 소사~원시선 시흥시청역 개통과 더불어

월곶~판교선, 신안산선이 추가로 들어선다.

곽창석 도시와공간 대표는 “LH가 조성 중인 광명시흥테크노밸리, 판교테크노밸리, 과천지식정보타운 등은 향후 4차 산업 혁명을 선도할 전망”이라며 “수도권 남부의 주요 일자리를 모두 연결하는 노선이어서 알짜 전철노선으로 평가받을 것”이라고 전망했다. 

◆국토 동서 가르는 최초의 철도

월곶판교선은 국토를 동서로 잇는 동서철도망의 일부 구간이다. 영동고속도로처럼 인천부터 강릉까지 달린다. 아직 국토 동서를 가로지르는 철도망은 없다. 평창올림픽 기간 중 인천국제공항에서 강릉까지 임시로 KTX를 운항했지만 지금은 중단된 상태다. 강릉까지 가는 KTX는 현재 서울역과 청량리역에서 출발하고 있다.

동서철도망은 인천 송도(연수구 옥련동 일원)에서 출발해 수인선을 타고 월곶까지 이동한 뒤 강릉까지 달린다. 

국토부는 월곶~판교 구간을 시작으로 판교~여주, 여주~원주, 원주~강릉까지 차례로 잇는 경강선 건설사업을 2016년 4월부터 추진하고 있다.  판교~여주, 원주~강릉 구간은

각각 2016년 4월과 지난해 12월 개통했다.

월곶판교선이 개통하면 인천에서 강릉까지 2시간대에 갈 수 있다.

지자체는 경강선 신설로

지방경제가 크게 활성화될 것으로 보고 있다. 

다만 긴 사업 기간이 변수다. 전철망 구축 사업은 일반적으로 오랜 시간이 걸린다. 기본계획 수립 뒤에도 입찰방법 심의, 기본·실시 설계 등 사업 절차가 여럿 남아서다. 착공에 들어가도 사회간접자본(SOC) 예산 삭감 등으로 공사 기간이 늘어나는 사례가 흔하다. 예산이 찔끔찔끔 배정돼 계획보다 공사 기간이 늘어나는 일이 잦아서다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “철도 사업은 절차가 복잡하고 변수도 많다 보니 긴 시간이 소요된다”며 “사업 기간에 부동산시장의 부침이 여러 차례 생기는 만큼 긴 호흡으로 투자해야 한다”고 말했다.